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2026年开年伊始，房地产市场便迎来政策红利集中释放期。住建部明确全面推行现房销售制度，财政部等三部门将居民换购住房个税退税优惠延续至2027年底，两项核心政策与信贷降息、地方补贴等举措形成协同发力的“组合拳”，既回应了民生关切，又为行业转型注入动能，推动房地产市场在调整期迈向更健康、更理性的发展轨道。

现房销售全面推行，是对房地产销售制度的根本性革新，更是筑牢民生保障底线的关键举措。回溯我国房地产市场化进程，预售制在特定阶段为缓解住房短缺、加速城镇化发挥了重要作用，但随着市场环境变化，“先交钱、后交房”模式的弊端日益凸显，资金监管漏洞导致的烂尾楼问题，成为困扰数百万家庭的核心痛点。尽管此前保交楼攻坚战已实现99%的交付率，但烂尾风险带来的市场信任危机仍未完全消散，这也成为现房销售政策全面落地的重要现实动因。

此次现房销售新政相较于以往试点阶段，呈现出更强的刚性与系统性。政策明确将“所见即所得”作为核心目标，新出让土地开发的商品房将逐步转向现房销售，购房者可实地考察房屋质量、户型设计、配套设施等核心要素，彻底告别仅凭沙盘、样板间买房的盲目性。同时，新政配套构建了“全资金覆盖、专户专存、分阶段释放”的闭环监管体系，定金、首付款、按揭贷款等所有购房资金须100%进入专用监管账户，仅可用于工程建设、农民工工资等核心支出，资金拨付严格遵循施工节点审批，从源头切断烂尾楼产生的链条。对于违规挪用资金的房企，将面临暂停网签、撤销许可甚至刑事追责的处罚，监管刚性显著提升。

这一政策对市场各方主体将产生深远影响。对购房者而言，现房销售实现“一手交钱、一手交房”，彻底规避交付风险，房屋质量与居住确定性得到充分保障，有助于修复市场信心。对房企而言，则意味着行业准入门槛的抬高，“高周转、高杠杆”的旧模式难以为继。现房销售要求房企先行投入全部建设资金，资金回笼周期从数月拉长至两三年，对企业资金实力和运营能力提出更高要求。短期来看，部分资金链紧张的中小房企可能面临出清压力，行业集中度将进一步提升；长期而言，这将倒逼房企转向精细化运营，聚焦产品品质与物业服务，推动行业从“规模扩张”向“质量提升”转型。

换房退税优惠延至2027年底，是精准激活改善型需求、打通市场循环梗阻的关键抓手。该政策自2022年首次落地以来，历经两次延期，此次延续进一步释放了支持居民合理住房需求的明确信号。根据政策规定，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，可按新购住房金额占比退还已缴个税，新购住房金额不低于现住房转让金额的可全额退税。同时，政策明确买卖住房须在同一城市，且出售方为新购住房产权人之一，既精准覆盖真实换房需求，又有效防范政策套利，坚守“房住不炒”底线。

在当前市场环境下，退税政策延续的利好效应尤为显著。一方面，叠加增值税税率下调、房贷利率走低等举措，大幅降低了换房成本。目前，首套房商贷利率低至3.05%，公积金利率降至2.6%的历史低位，以贷款120万元、期限30年计算，利率调整后首套房客户可节省利息超5万元。另一方面，政策有效破解了“卖旧买新”的循环梗阻。此前，高额税费、复杂流程成为改善型家庭换房的“拦路虎”，导致二手房交易不畅，刚需入场受阻。退税政策延续后，将进一步撬动学区房置换、养老住房升级等改善需求，带动二手房市场活跃度提升，进而为新房市场释放空间。

从市场反馈来看，政策红利已初步显现。安居客数据显示，2026年1月前两周，用户主动沟通次数同比增长8.6%，留电用户数同比增长7.1%，市场观望情绪有所缓解。一线城市表现尤为突出，北京1月第3周二手房网签量环比上涨23.92%，深圳同期二手房看房量同比增幅超30%，核心区优质房源价格止跌回稳，政策对市场信心的提振作用持续释放。同时，地方层面积极跟进，湖南组织“安居芙蓉·畅购好房”促销活动，珠海对换房居民给予最高3万元补贴，承德提高多子女家庭公积金贷款额度，形成中央政策引领、地方精准施策的良好格局。

两项核心政策协同发力，不仅短期稳定市场预期，更长期推动房地产发展新模式构建。现房销售筑牢风险底线，退税政策激活需求循环，再叠加城市更新、保障性住房建设等举措，共同推动行业从增量扩张转向存量盘活与质量提升并重的新阶段。但需注意，政策落地仍面临诸多挑战：部分中小房企资金压力需通过“现房开发贷”等创新金融工具疏导，避免新房供应阶段性下滑；各地市场差异较大，需坚持“因城施策”，避免“一刀切”推进现房销售；同时，需完善信息公开机制，保障购房者对监管资金的知情权与监督权。

展望2026年房地产市场，政策组合拳的持续发力将成为主旋律。随着现房销售制度逐步落地，烂尾楼问题将逐步退出历史舞台，行业生态将得到重塑；换房退税及配套政策的延续，将持续释放合理住房需求，推动市场形成供需双向发力的良性互动。对于购房者而言，政策红利期为刚需入场、改善置换提供了有利窗口，需结合自身需求理性决策；对于房企而言，唯有主动适应政策变化，聚焦产品力与服务力提升，才能在行业转型中站稳脚跟。

总体而言，2026年开年的楼市利好政策，既是应对当前市场调整的精准施策，更是践行“房住不炒”定位、推动行业高质量发展的战略布局。尽管市场分化加剧的趋势仍将持续，一线及强二线城市凭借人口与产业支撑更具韧性，但随着各项政策落地见效，房地产市场将逐步构建起更稳定、更健康、更可持续的发展格局，为经济社会平稳运行提供有力支撑。

来源 ：新浪财经

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