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2026年7月，楼市迎来近年力度最大、覆盖面最广的一次系统性政策调整。住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委统一发声，一套覆盖需求端、供给端、金融端、税费端、土地端的系统性新政全国同步落地。对于正在考虑买房、卖房或置换的家庭而言，这轮政策调整直接关系到置业成本和决策节奏，值得认真梳理。

一、"四取消"：打通二手房流通堵点

本轮新政中，住建部下放全部调控自主权，除北上广深核心片区执行差异化管控外，全国绝大多数城市统一放开四类限制性约束：

取消限购——外地户籍购房不再绑定社保、个税年限，不限购房套数、购房区域；

取消限售——二手房不再设置持有年限交易门槛；

取消行政限价——新房定价回归市场供需规律；

取消普通/非普通住宅划分标准——统一房产交易计税规则。

这四项调整的核心意义在于，此前被政策压抑的改善置换需求将被全面激活。过去不少家庭因为限购、限售规则，想换房却"卖不掉、买不了"，如今交易通道被打通，二手房市场流动性有望显著修复。

二、"四降低"：置业成本全面下降

央行、财政部、税务总局同步出台减负政策，从首付、利率、税费、存量贷款四个维度降低居民住房支出：

降低房贷首付比例——首套房最低首付降至15%，二套房首付下调至25%；

降低住房贷款利率——5年期以上LPR维持历史低位，公积金贷款利率同步下调0.25个百分点；

降低二手房交易税费——持有未满两年房源增值税由5%下调至3%，满两年住宅继续免征增值税，"卖旧换新"个税全额退税政策延长至2027年底；

降低存量房贷负担——全面推进存量高利率房贷下调。

与此同时，公积金政策迎来改革：灵活就业人员可线上自主开户缴存，公积金提取范围拓展至租房、装修、物业费、老旧小区加装电梯，沉睡的公积金资金得以盘活，全方位支撑刚需自住需求。

以总价100万元的刚需房源为例，首付门槛从此前的20万元降至15万元，叠加利率低位运行，月供压力明显减轻。对于有真实居住需求的购房者来说，这是一个值得关注的窗口期。

三、"两加码"：3000亿保障房再贷款与土地供应优化

供给端同样迎来重要调整。自然资源部与央行配套推出长效政策：

设立3000亿元保障性住房专项再贷款，全国80余座重点城市启动国资收储计划，定向收购主城区、地铁沿线配套成熟的中小户型现房、闲置二手房，翻新改造后转为保障性租赁住房、共有产权房，定向供给新市民、毕业生、低收入刚需群体。

土地供应结构性优化，收紧远郊低效用地出让，优先保障主城成熟板块优质宅地供给，不再大规模出让偏远地块。

这一"收"一"调"，从源头上遏制了远郊新房的过剩问题，也为主城区的优质房源提供了更稳健的价值支撑。

四、政策传递的三个核心信号

本次六部委同步定调，传递出三个改变楼市长期走势的核心信号：

第一，稳地产已上升至稳定宏观经济、提振居民消费的战略高度，政策底已经完全夯实。

第二，政策摒弃大水漫灌，拒绝复刻过去房价普涨行情，坚持结构性分化。未来房产价值不再普涨，地段、配套、流通性将成为决定房产保值能力的核心标尺。

第三，房地产发展新模式全面落地，存量时代正式取代增量时代。对于购房者而言，置业的逻辑也需要相应调整：从过去"赌规划、赌涨幅"，回归到"看现成配套、看居住品质、看流通性"。

五、不同人群的操作思路

对于有结婚、落户、子女入学等刚性需求的年轻人，当前首付和利率均处于历史低位，无需继续深度观望，可优先关注主城区、地铁沿线、配套成熟的刚需户型。

对于持有老旧小户型、低品质房源的家庭，可趁市场带看量回升、限售取消的窗口期，出售旧房并置换品质更好的改善型住房。

对于手握多套房产的持有者，应趁流动性修复的时机，梳理手中资产，出清远郊、老破小等弱势房产，集中资金持有核心城区的优质房源。

结语

政策利好落地，但"买哪里、卖什么价、何时出手"，在分化加剧的市场中，答案因人而异。一位深耕板块的经纪人，其价值往往不在于促成一单交易，而在于帮你滤掉无效噪音，看清数据背后的真实水温。

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