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重庆大学副校长、教授刘贵文/文

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局近日联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，在全国范围内鼓励推行以现房销售为方向的商品住房销售制度改革。同步推出的还有房地产信贷管理与资本市场支持的相关意见。三份文件一齐落子，指向同一个目标：加快构建房地产发展新模式。

市场数据

全国新建商品住房现房销售比例，从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年尺度上超过50%。参照美国、英国等发达国家的经验，城镇化后期二手房成交占住宅交易总量可达85%以上。二手房交易本质上是现房交易——未来的房地产市场，现房交易将成为主流。鼓励推行现房销售，是顺应趋势的必然选择，也为一二二手房交易统一协调发展铺平了道路。

房价影响

实施现房销售制度后，新项目入市节奏虽有所放缓，但不会引发房价大幅上涨。原因有二：其一，我国房地产市场供求关系已发生重大转变，已完工待售的商品住房供应量充足；其二，一二二手房市场价格联动明显，全国各地二手房挂牌量充足，价格稳定。近期不具备价格大幅上涨的条件，长远来看，系列政策奠定了市场稳定可持续发展的基础。

购房者权益

系列政策全面加强了对购房人合法权益的保障。现房销售实现“所见即所得”，规避了“货不对板”的风险；单体建筑主体结构封顶才能预售，项目资金实行封闭管理，大幅降低烂尾风险；推行“交房即交证”，有利于产权及时实现；个人住房贷款期限上限延长至40年，存量房贷利率允许协商调整或置换，降低了年度购房支付压力。这组政策对稳定购房者预期、提振需求端信心，作用直接而现实。

开发企业转型

新项目推行现房销售或结构封顶预售，叠加预售资金封闭管理，对开发企业的资金实力提出了更高要求。房地产融资正从基于公司的“主体信用”模式，转向基于项目的“项目信用”模式。这意味着，开发企业必须从注重财务融资的“软技巧”，转向专注打造好房子的“硬实力”。企业需要量力而行，合理确定开发规模；需要提升住宅品质，打造满足购房者需求的“好房子”；需要重视后期多元服务，以长周期高质量服务实现稳健经营。土地价款分期支付、CMBS、ABS、REITs以及基于定金的融资模式，也将为规范经营的企业提供合理资金支撑。值得关注的是，那些在区域市场长期深耕细作的中小房企，因前期未盲目扩张、扎实打造高品质项目、产品美誉度和购房者信任度高，将迎来更好的发展机会。

系列政策的出台，是顺应城市和市场发展规律的必然选择。对加快构建房地产发展新模式、完善商品房开发融资销售等基础制度，意义重大，也是推动房地产业高质量发展的关键一步。

当现房销售成为主流，购房者面对的将不再是沙盘和图纸，而是真实的楼栋、真实的社区。在信息纷繁的当下，一位深耕板块的经纪人，其价值不在于促成一单交易，而在于帮你滤掉无效噪音，用专业眼光辨别“所见即所得”背后那些不易察觉的细节差异，看清数据背后的真实水温。